Investire in immobili: Guida completa per capire se conviene ancora

investire in immobili

In questo articolo usciamo un momento dagli investimenti finanziari per parlare di case, affitti e proprietà immobiliari, con l’obiettivo di sfatare finalmente il mito legato all’investimento immobiliare.

Anche perchè, diversamente da quello che si sente dire in giro, esistono ancora alcune situazioni in cui è possibile investire in immobili e portare a casa un bel rendimento…

…ma questo è vero solo in alcuni casi particolari e soprattutto a certe condizioni.

Quello che ti posso garantire è che non si tratta di un’attività semplice e banale, come vogliono farti credere coloro i quali non hanno esperienza, competenze o semplicemente se ne vogliono approfittare.

Su questo argomento penso che una delle frasi più ripetute in assoluto sia:

Il mattone è un ottimo investimento. E’ sicuro e non tradisce mai. Il valore dell’immobile cresce sempre nel tempo”.

Ma come probabilmente ti sarai accorto anche tu, le cose non stanno proprio così, visto che il prezzo delle case è sceso notevolmente nel corso degli ultimi anni.

Dobbiamo quindi cercare di superare le credenze popolari e dare una risposta adeguata alla domanda delle domande, ovvero:

Conviene ancora investire in immobili oggi?

E per risolvere questo dubbio non possiamo certo affidarci al “sentito dire” o alle “opinioni da bar”, ma dobbiamo piuttosto basarci su un’analisi seria e documentata di come stanno veramente le cose.

Per farlo, ho deciso di ospitare Davide Marciano, il fondatore di AffariMiei.biz, il portale creato per tutti coloro che vogliono curare al meglio la propria situazione finanziaria attraverso suggerimenti per risparmiare, guadagnare, gestire ed investire i propri soldi.

Davide è una persona seria e un imprenditore che, oltre a sviluppare il business che deriva dal suo sito, ha svolto alcune operazioni di investimento immobiliare.

Per questo motivo gli ho chiesto di venire a raccontare ai lettori di mypecunia.com la sua esperienza.

Lascio quindi la parola a lui…vai Davide!!!

Investire in immobili: il mito del mattone

Grazie Matteo.

Ogni volta che parlo con qualcuno di soldi, nel 99% dei casi si finisce per parlare di immobili…

Quello lì è talmente ricco che possiede tutta la città

Quel tizio riscuote ogni mese una valanga di denaro tramite le sue proprietà

Questi e altri discorsi simili vengono generalmente utilizzati per indicare la ricchezza di persone che, nell’immaginario comune, hanno costruito una fortuna grazie al mattone.

A questo si aggiunge la letteratura Made in USA che, se sei minimamente interessato al business, alla crescita economica o alla finanza, hai per forza di cose letto anche tu, come i vari Kiyosaki & co., tanto per citarne uno, che hanno costruito la propria notorietà sul leitmotiv “compra immobili ed arricchisciti”.

Molti suoi omologhi italiani, negli ultimi anni, hanno importato nel nostro Paese lo stesso mantra, con approcci talvolta differenti, ma pur sempre in linea con il pensiero americano.

Premetto di essere affascinato dal tema e di aver dedicato un monte ore indecente a riflettere e studiare l’opportunità di fare investimenti immobiliari per diversificare le mie entrate e proteggere il mio piccolo patrimonio dall’inflazione.

Ho letto libri, fatto calcoli, visionato appartamenti nella città in cui vivo (Torino) e mi sono posto valanghe di domande circa l’opportunità o meno di sporcarmi le mani in questo settore.

Ho documentato ampiamente sul mio blog tutte le mie riflessioni ed in questo articolo, in maniera meno logorroica, ma più schematica ed efficace, cercherò di condividerle con te.

Cominciamo.

Investire in immobili: un investimento tutto sommato sicuro?

Se racconti in giro di aver comprato una macchina di grossa cilindrata, in molti potrebbero domandarti se effettivamente puoi permetterti di mantenerla.

Se vai in vacanza con una certa frequenza, idem, qualcuno borbotta che sei uno spendaccione.

Ancora peggio se ti affidi a un consulente finanziario indipendente o se apri un conto trading per fare investimenti.

Ti etichettano subito come un folle!

Se, però, dichiari di aver comprato un appartamento da 250.000 € per andarci a vivere o se hai acquistato un immobile che sta cadendo a pezzi nella periferia della periferia del mondo, i complimenti fioccano a bizzeffe e nessuno mette in dubbio la bontà della tua scelta.

Questo perché siamo abituati a pensare che l’investimento immobiliare sia sicuro come un titolo di Stato.

Il nonno ha pagato la casa 2 milioni, oggi vale 200.000 euro” (l’inflazione, per carità, non si mangia, quindi non la consideriamo nemmeno!).

Io però ho voluto dare un’occhiata “veloce” alla variazione dei prezzi delle case negli ultimi anni.

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fonte: idealista.it

Ecco solo uno dei tanti dati che puoi verificare tu stesso sull’andamento del nostro “investimento sicuro” dal 2007 al 2016.

Il valore degli immobili è letteralmente precipitato nel corso di un solo decennio (-28% nel caso migliore).

Probabilmente stiamo toccando il fondo per poi risalire, ma resta il fatto che chi ha comprato nell’era pre-crisi economica, cioè nell’euforia collettiva della corsa al mattone, oggi ha visto il valore del suo investimento fortemente deprezzato.

Chi ha avuto la necessità di liberarsi del proprio acquisto ha letteralmente svenduto oppure è rimasto con il peso sul groppone per anni, vista l’assenza di un mercato florido pronto ad aggiudicarsi l’appartamento.

I ragionamenti di una volta sulla sicurezza dell’acquisto immobiliare si scontrano con la dura realtà del mondo che è cambiato significativamente.

Se i tuoi parenti hanno acquistato nel dopoguerra, quando c’era una società da ricostruire da zero e tante città praticamente non esistevano, è piuttosto scontato dire che c’è stata una rivalutazione.

Prima c’erano le pietre, 30 anni dopo c’erano delle città.

Fino agli anni ‘70 la popolazione era giovane e si procreava a grandi ritmi.

Dagli anni ‘90 in poi la crescita demografica, in linea con gli altri paesi occidentali, si è miseramente arrestata, per poi invertire addirittura la tendenza.

Nel grafico qui sotto, che prende in considerazioni tutti i censimenti fatti fino ad oggi, si vede come la curva che indica il livello di popolazione residente si sia letteralmente appiattita.

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fonte: wikipedia/demografia_d’italia

Mentre da questo grafico è evidente come, da qualche anno, il paese sia entrato in de-crescita demografica, considerato che il numero dei decessi (linea rossa) ha superato il numero delle nascite (linea blu).

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fonte: wikipedia/demografia_d’italia

Siamo sempre gli stessi, siamo più vecchi e non ci sono più valanghe di persone e famiglie disposte a spostarsi, cambiare città e arricchire la domanda di appartamenti.

Secondo l’ISTAT, oggi l’80% degli italiani vive in una casa di proprietà, cioè gli stessi italiani che sono vecchi e che quindi non si spostano, non fanno figli e, tutto sommato, possono restare sempre a vivere nel primo appartamento in cui sono entrati.

In soldoni, chi poteva comprarsi una casa l’ha già fatto.

Tutti gli altri o non sono proprietari per scelta oppure semplicemente non se lo possono permettere e devono vivere in affitto.

La legislazione in materia di locazioni, tra l’altro, è molto sbilanciata a favore degli inquilini e beccarne uno moroso, in un’epoca storica di cambiamenti e di difficoltà occupazionali, è diventata una cosa più frequente che altro.

Tutto questo porta ad una doverosa riflessione.

Se quasi tutti abbiamo una casa di proprietà in cui vivere, se siamo mediamente meno giovani e meno propensi agli spostamenti, se ci siamo ormai riversati quasi tutti in prossimità dei grandi centri urbani abbandonando le periferie, come possiamo pensare ad una crescita propulsiva del mercato immobiliare nei prossimi decenni?

Bene, ora che ti ho preso a schiaffi e ti ho fatto capire perchè l’adagio “il mattone è un investimento sicuro” è un luogo comune del passato, possiamo provare a capire quando diventa conveniente facendo due calcoli insieme.

Anche perchè il fatto che non sia poi così sicuro non vuol dire che non ci siano opportunità da cogliere.

Investire in immobili: le opportunità ci sono e ci saranno sempre

Ho voluto metterti in guardia prima di entrare nel cuore della discussione.

Dopo un brainstorming di cose negative, veniamo alle opportunità che il settore offre in questo momento.

Punto primo: i prezzi sono ai minimi storici.

Il crollo dei prezzi, te lo insegna spesso Matteo per quanto riguarda gli investimenti finanziari, può essere un dolore per chi vende, ma un’occasione per chi compra.

Ogni mercato ha dei suoi movimenti ben precisi e vive di alti e bassi ed anche quello immobiliare non è immune da tutto questo.

Nello specifico, nel mercato immobiliare c’è tanta gente che, purtroppo, deve vendere perché ha esigenze di liquidità immediata.

Se sommiamo questo aspetto alla già enorme quantità di immobili in circolazione, questo significa che, essendoci tanta offerta, puoi comprare a prezzi relativamente bassi rispetto al passato.

Da questo punto di vista, molte novità si stanno diffondendo anche in Italia.

Gli affitti brevi sono in crescita grazie all’esplosione di portali come Airbnb e Home Away.

Grazie anche alla diffusione di mezzi di trasporto economici, le persone che vanno in vacanza sono aumentate notevolmente e non disdegnano di soggiornare in appartamenti invece che in strutture alberghiere.

Il turismo nel nostro Paese, nel complesso, è in ottima salute.

Secondo l’ufficio statistica del Mibact l’anno scorso abbiamo superato la soglia dei 50 milioni di visitatori ed abbiamo registrato un incremento rispetto al 2016 di circa 5 milioni di visitatori.

Lazio, Campania e Toscana svettano, ma non c’è praticamente nessuna regione in Italia che possa lamentarsi.

Le nostre Università, pur non comparendo tra le migliori al mondo, attraggono studenti da tutto il Paese.

Dalle periferie verso le città, dal Sud verso il Nord, ogni anno si muovono tantissimi studenti fuori sede che si trasferiscono per conseguire la laurea.

Insomma, la domanda c’è, ma ovviamente è necessario agire selettivamente andando a cogliere le potenzialità che solo alcuni territori, e non tutti indistintamente, sanno offrire.

Lascia che ti spieghi meglio che cosa intendo dire con questa affermazione.

Le località turistiche principali non entreranno mai in crisi (ammesso che un kamikaze non si faccia esplodere in Vaticano…su questi eventi non posso fare previsioni!) ed il mercato degli affitti brevi è abbastanza benevolo con il proprietario perché non presenta le difficoltà legate alla locazione familiare.

investire in immobili

Le grandi città attirano turisti, studenti e lavoratori che generalmente offrono garanzie maggiori e con i quali è possibile stipulare contratti dalla durata più breve e, quindi, meno esposti ai rischi dell’affitto residenziale.

Soprattutto i centri delle grandi città sono spesso oggetto di uno sviluppo speculare rispetto alle periferie, che si impoveriscono e si spopolano.

La gente, soprattutto quella benestante, preferisce i servizi all’isolamento delle aree più remote.

Insomma, investire nel mattone è ancora possibile…se sai come farlo!

Investire in immobili: facciamo i calcoli!

Basta parole, passiamo ai numeri.

Voglio condividere con te l’analisi che ho fatto nell’estate 2017 ragionando su Torino e, nello specifico, sul quartiere San Paolo in cui vivo.

La mia ipotesi è fondata sull’acquisto di un immobile ubicato in una zona strategica perché molto vicina al Politecnico di Torino.

L’idea di valorizzazione dell’investimento è fondata sull’affitto agli studenti fuori sede che vengono in città per studiare.

L’area di cui ti sto parlando è ben servita dai mezzi pubblici ed è abbastanza vivace da un punto di vista commerciale.

Il quartiere è in gran parte abitato da famiglie, anziani, lavoratori o studenti.

Il mercato delle locazioni si può dire che va abbastanza bene per la ragione che ha governato la mia scelta.

Parlando di numeri, il prezzo al mq varia dai 1.000 € per gli immobili completamente da ristrutturare, fino a 1.800 € per appartamenti in buone condizioni e pronti per essere abitati.

Volendo per un attimo stimare di essere bravi negoziatori, possiamo concretamente pensare di portare a casa un bilocale da ristrutturare con 50.000 €.

Ovviamente siamo anche esperti di edilizia e selezioniamo un appartamento che, nei fondamentali, è in buone condizioni.

Non si devono rifare gli impianti, si deve soltanto riverniciare, vanno sostituiti i sanitari e bisogna cambiare il pavimento in una delle stanze.

Alla luce della mia esperienza ti posso dire che la spesa per i lavori si aggira sui 10.000 €.

Per quanto riguarda l’arredamento, viva il low cost !!!

Fissiamo come tetto massimo 8.000 € di spesa ed avventuriamoci all’IKEA.

Per finanziare l’operazione, mi attengo a quanto dicono tutti i libri di crescita finanziaria: viva il mutuo che, tra l’altro, di questi tempi ti viene concesso con un tasso veramente basso.

Del resto, ci insegnano i guru americani e i divulgatori nostrani, in quale altro settore ci prestano i soldi al 2-3%?

Se sei un imprenditore come me e qualche volta ti è capitato di entrare in banca a chiedere soldi, sai esattamente di cosa sto parlando.

La banca ci finanzierà l’80% dei lavori, perché oggi i mutui al 100% sono rari se non si possiede una particolare storia pregressa.

Siccome però siamo bravi e credibili, la banca ci finanzia anche in parte i lavori, quindi su 60.000 € di spesa riceviamo un finanziamento di 48.000 €.

Ho provato a tirar giù dei preventivi per un mutuo ventennale e il più basso prevede una rata mensile di 234,95 € in 20 anni, con spese di istruttoria di 850 € e di perizia per 320 € (vedi immagine).

investire-in-immobili  fonte: mutuionline.it

A ciò devi aggiungere ulteriori altre spese come:

  • Copertura sulla casa obbligatoria: il costo annuo che ti stimo è di circa di 240 € che fanno 4.800 € per 20 anni;
  • Copertura vita: tocca pure ferro ma si deve fare, non ci si può esporre al rischio di lasciare debiti agli eredi. Ho stimato un costo basandomi sulla mia età (27 anni) e un capitale di 50.000 € lo assicuro con circa 80 euro annui (1.600€ totali in 20 anni), se hai qualche anno più di me potresti pagare un po’ in più, mettilo in preventivo;
  • Copertura invalidità: fai tutti gli scongiuri del mondo anche qui, per me la sicurezza viene prima di tutto. Non sono mai andato in giro con lo scooter perché temevo di cadere, figurati se compro una casa col rischio di non avere i soldi per sopperire alle malattie. Anche qui la stima l’ho fatta su me stesso ed ha tirato fuori un costo annuo di circa 150 €, quindi 3.000 € totali su 20 anni di mutuo.

Calma, non è ancora finita. A queste spese devi aggiungere:

  • Provvigione dell’Agenzia Immobiliare: su una compravendita di questo tipo devi preventivare almeno 3.500 €;
  • Atto notarile: le spese sono a tuo carico, devi pagare sia l’atto di compravendita che l’atto di mutuo, per la gioia del notaio rogante. Servono almeno 4.000 €;
  • Imposta di registro: in sintesi, se compri come prima casa paghi meno ma, trattandosi di un investimento, dobbiamo escludere questa ipotesi perché non ci andrai a vivere. L’acquisto, quindi, lo fai come seconda casa e, pertanto, paghi la bellezza del 9% che corrisponde a 4.500 €.

Ricapitolando, il costo complessivo dell’operazione è di:

  • 56.388 € (totale da restituire alla banca) +
  • 8.000 € (arredamento) +
  • 850 € (istruttoria) +
  • 320 € (perizia) +
  • 4.800 € (copertura casa) +
  • 1.600 € (copertura vita) +
  • 3.000 € (copertura invalidità) +
  • 3.500 € (agenzia) +
  • 4.000 € (notaio) +
  • 4.500 € (imposta di registro) = 86.958 €

Senza entrare nel merito di cosa devi pagare subito e cosa invece dilazioni nel tempo, l’operazione ti costa 4.347,90 € annui (totale diviso i 20 anni di mutuo), cioè 362,33 € al mese.

Ora calcoliamo le spese di tue competenza, quelle cioè che devi tirare fuori di tasca tua e subito:

  • 12.000 € (anticipo 20%) +
  • 8.000 € (arredamento) +
  • 1.170 € (perizia e istruttoria) +
  • 3.500 € (agenzia immobiliare) +
  • 4.000 € (notaio) +
  • 4.500 € (imposte) =

33.170 € è il capitale che ti serve per far partire l’operazione.

Ora che abbiamo fatto i calcoli sulla spesa, veniamo alla locazione dell’immobile.

Noi vogliamo fittarlo a studenti, perciò nel bilocale creiamo due posti letto che fittiamo a 350 € ciascuno, per una rendita mensile di 700 €, che fa 8.400 € di rendita annua lorda.

Semplifico e faccio finta di fittare senza agenzia, le spese a nostro carico sono la cedolare secca, che ci decurta subito del 21% la rendita (che scende a 6.636 €) e le spese condominiali e di manutenzione che, sempre per semplificare, stimo in 1.500 € annui.

Ci restano 5.136 € netti.

Considerando il costo annuo ponderato, il guadagno netto è di 788,10 € (5.136 € – 4.347,90 €).

Tu sei sveglio però ed hai stipulato il mutuo per l’acquisto, facendoti prestare il denaro dalla banca.

Il calcolo sul ritorno dell’investimento immobiliare, in questo caso, si deve quindi basare sul rendimento effettivo generato dal tuo capitale, al netto della rata da corrispondere alla banca.

Tecnicamente si parla di ROE, cioè acronimo di Return On Equity, dove “equity” è il Capitale Proprio, cioè quello che versi di tasca tua.

Il calcolo del ROE si fa con questa formula:

(Rendita Annua Netta / Capitale Proprio) * 100

Calcoliamo quindi la Rendita Annua Netta.

5.136 € – 2.819,40 € (rata mutuo) – 470 € (costo annuo delle assicurazioni) = 1.846 € di rendita.

Per quanto riguarda il Capitale Proprio tu hai speso 33.170 € per far partire tutto.

Se quindi mettiamo i dati nella formula troviamo: (1.846 / 33.170) * 100 = 5,56% !!!

Complimenti, hai guadagnato il 5,56% sul tuo investimento immobiliare ed hai fatto meglio dei titoli di stato italiani che non arrivano al 2%.

Sbaglio o hai letto qualcosa di simile anche sui giornali?

Bene, sono tutte cazzate e ti spiego subito perché.

Investire in immobili: è un mestiere, non un investimento

Mentre inizio a scrivere quest’ultimo paragrafo guardo l’orologio: sono passate 2 ore da quando ho iniziato a fare i conti.

Ci sono volute 2 ore solo per pianificare, non oso immaginare nemmeno il tempo che occorrerebbe se volessi farlo in pratica.

Se sei un imprenditore o un professionista sei abituato a ragionare in base al valore orario del tuo tempo, perciò prova solo a calcolare il monte ore necessario per pianificare, organizzare e gestire tutto questo, che riesce a generarti (quando e se va bene) una rendita di circa 2.000 € all’anno.

E non ho nemmeno provato ad immaginare il valore della rendita se, invece di andare in banca, avessi acquistato con i soldi tuoi.

A questo punto mi potresti dire che i miei calcoli sono sbagliati, perchè tu riusciresti a tagliare molte spese e massimizzare i profitti.

Bravo. Complimenti. Benvenuto tra gli imprenditori!!!

La differenza tra un investimento e l’attività d’impresa sta nel tempo che si dedica.

Io investo i miei soldi per farli lavorare per me, mi faccio magari aiutare da un professionista che mi guida ma, fondamentalmente, non impiego 50, 100 o 200 ore annue per seguire i miei investimenti.

Se impieghi tutto questo tempo per seguire un investimento sei un professionista del settore o un imprenditore e stai lavorando esattamente come sto lavorando io adesso nel preparare questo articolo.

Inoltre, e mi fermo, ti ho mostrato l’ipotesi in cui la previsione d’investimento si riveli giusta.

La realtà è chiaramente molto più complessa e spesso piena di imprevisti e di (piccoli o grandi) errori di valutazione.

Con tutte le variabili che abbiamo visto, le possibilità di perdita non sono poi così remote.

Del resto, trattandosi di un’attività imprenditoriale a tutti gli effetti, i rischi sono alti, in quanto devono giustificare i potenziali alti rendimenti.

Perciò sono io che adesso giro la domanda a te.

Sei ancora sicuro che investire nel mattone sia una cosa sicura?

Investire in immobili: conclusioni 

Bene, ringrazio Davide per aver dedicato un po’ del suo prezioso tempo per  descrivere cosa significa “investire” in immobili.

Come vedi, una volta scostata la coltre di nebbia e il prosciutto sugli occhi, si capisce immediatamente che si tratta di un’operazione che ha il suo grado di complessità, oltre ad una certa dose di (giusti) rischi.

Come tale, la devi trattare allo stesso modo con cui approcci il tuo lavoro.

Gli devi dedicare tempo…tanto tempo, per fare le tue analisi, le verifiche, i calcoli del caso e la risoluzione delle piccole problematiche che inevitabilmente sorgeranno.

Inoltre, devi anche caricarti il peso dei rischi “imprenditoriali” legati alle particolari dinamiche di questo tipo di mercato.

Detto questo, abbiamo visto che di opportunità ce ne sono ancora, anche se vanno selezionate con maggiore attenzione e precisione rispetto al passato.

Aggiungo solo due considerazioni finali:

  1. Se decidi di intraprendere questo tipo di attività, assicurati di bilanciare il peso degli immobili all’interno della tua struttura patrimoniale e finanziaria. Non commettere l’errore di sbilanciare troppo l’equilibrio del tuo patrimonio, riempiendoti di asset (le case) che finanziariamente parlando sono molto più lenti e faticosi da trasformare nuovamente in soldi liquidi.
  1. I guadagni finanziari che raccogli dall’attività immobiliare, così come i redditi del tuo lavoro o i ricavi della tua libera professione o della tua impresa vanno poi a loro volta gestiti ed eventualmente investiti con un portafoglio di strumenti finanziari efficiente e frutto di consulenza indipendente.

Buon investimento immobiliare.

E se vuoi avere aggiornamenti o vuoi saperne di più puoi leggere AffariMiei.biz, il Blog su cui Davide dispensa preziosi consigli su questo e altri temi, oltre che uno dei pochi siti di valore che popolano la rete per quel che riguarda l’argomento denaro.

Alla prossima

Matteo

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